房屋能够实际交付情形下商品房消费者购房价款返还请求权是否具有优先性？

一、超出了保护商品房消费者居住权的必要限度

之所以赋予商品房消费者以优先权，主要是为了保护商品房消费者的居住权，这在最高人民法院于2005年12月25日作出的《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号）中有明确说明：优先受偿权批复“第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”因此，商品房消费者优先权制度的设置逻辑是，当房屋能够交付时，一方面将商品房消费者的房屋交付请求权置于与其具有竞争关系的诸如工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权等一系列权利的最优先地位予以保护；另一方面限制破产管理人行使对双方均未履行完毕的合同的选择履行权，即当房地产开发企业进入破产程序之后，对于商品房消费者与房地产开发企业之间双方均未履行完毕的购房合同，破产管理人不能行使合同选择履行权。两者都是为了确保商品房消费者最终能够获得其所购买的房屋，这才是商品房消费者优先权所追求的主要目的，也才体现了对商品房消费者居住权的保护。而只有当房屋不能交付且无实际交付可能时，法律追求的前述目的因客观原因无法实现，此时为了体现对商品房消费者的特殊保护，才退而求其次规定其购房价款返还请求权具有优先性。

就此来看，在商品房消费者优先权保护制度设计中其实并未考虑商品房消费者本身的意愿，或者在我国房地产市场长期处于上行阶段，房屋具有保值甚至升值功能的背景下，司法机关想当然认为在房屋能够交付的情况下商品房消费者当然会做出要求交付房屋的选择。因此，当在房屋能够实际交付时，商品房消费者如果选择要求返还购房价款，明显违背了司法机关一门心思保障商品房消费者获得房屋的初衷，而如果对此时的购房价款返还请求权也赋予优先于工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的优先权，显然超出了保护商品房消费者居住权的必要限度。

二、不利于“保交楼”顺利推进

近年来，房地产行业受到强烈冲击，以恒大为典型的各大房企频频暴雷并引发债务危机，诸多楼盘停工甚至“烂尾”。为了维护社会稳定，切实保障广大购房人的利益，各地政府相继针对烂尾楼启动“保交楼”工作。虽然各地所谓的“保交楼”针对的项目范围、续建资金来源、优先退出路径等各有不同或者尚有不甚清楚之处，但是基本的共同特征则是通过多种渠道筹措项目续建资金，将已经烂尾的项目建设完成并交付给购房人，以剩余货值的销售回款保障专项借款和新增配套融资的优先退出，房地产开发企业的其他债务一般再通过破产等程序进行清理。因此，如果在房屋能够实际交付的情形下还承认商品房消费者的购房价款返还请求权具有优先性，在房地产市场下行阶段，房屋处于贬值甚至急速贬值的情形下，无异于鼓励商品房消费者选择解除购房合同要求返还购房价款而不是选择接受房屋，那么政府为保障购房人的住房利益大力推进的“保交楼”工作的意义将大打折扣。

另外，从经济价值方面分析：首先，对于已经支付全款的房屋，在市场下行环境下即使再行销售，其变价款也必然无法完全填补需返还给商品房消费者的购房价款（当然由于商品房消费者的优先权属于特别优先权，只能就所购房屋的变价款优先受偿，因此前述无法覆盖部分的购房价款应当作为普通破产债权受偿），这将影响项目的大账，即房地产开发企业的负债将进一步增加；其次，对于支付了部分购房价款的房屋，在市场下行环境下该房屋的再行销售价款扣除优先返还给商品房消费者已支付的部分购房价款的余额，也必然小于按照原来购房合同还能够收取的剩余购房价款，这不但影响项目大账，更是影响了能够用来优先偿还后续资金的小账。因此，如果承认在房屋能够实际交付的情况下商品房消费者依然享有购房价款返还请求权的优先权，将导致项目亏损进一步加剧，极大增加后续投资者的顾虑，影响“保交楼”工作续建资金的筹集，从而不利于“保交楼”的顺利推进。

当然，如果按照“保交楼”专项资金绝对的“后进先出”的说法，那么更多的商品房消费者选择解除购房合同反而有利于续建资金的安全退出，因为这些收回的房屋再行销售后均可以作为续建资金先行退出的资金来源。但一方面由于涉密原因“保交楼”专项资金绝对“后进先出”暂时未见明确的政策文件；另一方面如何落实续建资金绝对“后进先出”目前不但没有明确的制度依据，反而和当前的破产法的规定是相违背的。在现行破产法及相关司法解释中，后期续建资金可以通过两方面来确保其资金安全：一是可以将其作为共益债务予以保护；二是可以为其设定抵押担保[2]，但均不得优先于已经设立在先的抵押权，更何况对抗在破产法中具有绝对优先性的商品房消费者优先权。也有观点认为当共益债务是为了建设工程、抵押物等特定物的增值，那么在该特定物的增值范围内，该部分共益债务应当优先于诸如工程价款优先受偿权、抵押担保债权等优先受偿。《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中规定“明确按照‘后进先出’原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。”对其中提到的“剩余货值”，如果将其理解为扣除工程价款优先受偿权以及抵押担保债权应当优先受偿部分后的剩余部分，那么基本与前述观点一致，符合现行法律规定但续建资金全部回收的风险将增大；如果将其理解为全部剩余未售出的资产，那么就属于所谓的绝对“后进先出”，但如何与现有法律制度相衔接，不无疑问。

实践中还有一种情形是商品房消费者交付了部分购房价款，并且银行也已发放了按揭贷款，此时如果商品房消费者选择解除购房合同，要求返还购房价款（包含其已向银行偿还的本金和利息），按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房担保贷款合同也应一并解除，此时房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和商品房消费者[3]。此时如果将该房屋另行出售，变价款虽然会低于之前的售价，但也极有可能会超过应当返还给商品房消费者的购房价款，剩余部分可用来偿还作为共益债务的续建资金。此时可能有利于优先偿还后续资金的小账，但势必影响项目大账，加大房地产开发企业的负债。银行的按揭贷款返还请求权由于不具有优先性，只能作为普通破产债权受偿，在保障了商品房消费者购房价款返还请求权以及续建资金的安全性的同时，单单损害了并无过错的按揭贷款银行的利益，缺乏合理性。

三、违反公平原则

在房屋能够实际交付的情形下，如果赋予商品房消费者购房价款返还请求权以优先保护，在房地产市场下行阶段，可能还会出现违反公平原则的结果。有些商品房消费者即使确实需要购买住房，也可能先解除原来的购房合同，待其购房价款被优先返还后再行购买房屋，甚至可能重新购买因“保交楼”而完成建设的同一项目的房屋。当然，对于已交付全款的商品房消费者由于能够优先返还的数额以合同解除后收回的房屋的再次变现价值为限（一般还应当扣除续建的增值部分），剩余部分作为普通破产债权往往受偿比例有限，因此选择解除购房合同后再行购买的动力不大；但是，对于只是交付了部分购房价款的商品房消费者，在解除购房合同收回的房屋的再次变现价格能够确保其购房价款全额优先返还的情况下，其再行以低价购买房屋的动力将会相当充足。由此将会造成同样作为商品房消费者，选择解除购房合同重新购买的商品房消费者反倒会比按照司法解释规定接受交付房屋的商品房消费者更加获利，这显然不符合公平原则。

另一方面，在作为出卖人的房地产开发企业与作为买受人的商品房消费者之间，自然是由于出卖人违约导致购房合同无法顺利履行，按理相关损失均应由房地产开发企业承担。但是对同样作为房屋买受人的商品房消费者与非商品房消费者，如果赋予商品房消费者在房屋能够实际交付情形下依然具有购房价款返还请求权的优先权，其实相当于对于房地产市场的下行风险仅由非商品房消费者来承担，商品房消费者不用承担，这也缺乏公平性。如上文分析，赋予商品房消费者优先权是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用[4]。 一个在房屋能够交付的情形下却选择不要房屋的买受人，其是否还属于商品房消费者已不无疑问。

总之，在破产程序中限制管理人对商品房消费者的购房合同行使选择履行权并非意味着将该选择权交给了商品房消费者，其目的与赋予商品房消费者优先权一致，仅仅是千方百计为了确保商品房消费者最终能够获得房屋，达到对其居住权的保障。只有在前述目的的实现因房屋不能交付且无实际交付可能这一客观情况而被阻碍时，才能退而求其次保障商品房消费者的购房价款能够优先受偿。在房屋能够实际交付情形下，赋予商品房消费者购房价款返还的优先权既会妨碍“保交楼”的顺利推进，也将出现违反公平原则的后果，从来不是商品房消费者优先权保护制度所追求的效果。

注释：

[1]《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第1条：“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

[2]《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定(三)》第2条：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。管理人或者自行管理的债务人可以为前述借款设定抵押担保，抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，债权人主张按照民法典第四百一十四条规定的顺序清偿，人民法院应予支持。”

[3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第21条第2款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

[4]参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第629-630页。

转发：破产圆桌汇